경매에서 부동산을 낙찰받는 방법과 과정

경매에서 부동산을 낙찰받는 방법과 과정을 설명해 드리겠습니다.

1. 경매 개시 물건 검색 및 조사
경매는 법원에서 진행되므로, 법원경매 사이트(대법원 경매정보-경매, 온비드-공매 등)에서 물건을 검색할 수 있습니다.
경매 사이트: 대법원 경매정보(http://www.courtauction.go.kr), 온비드(http://www.onbid.co.kr)
시설 경매 사이트를 통해 보다 자세한 권리분석과 진행 절차를 도움받을 수 있습니다.
비용은 유료로 운영됩니다.

조사할 내용:
감정평가액, 최저입찰가
권리분석(말소 기준권리, 임차인 등)
점유 상태(세입자 거주 여부, 명도 문제)
유치권, 법정지상권 등

2. 현장 방문 및 실사
인터넷 자료만으로 판단하지 말고 반드시 직접 가서 입지, 건물 상태, 주변 환경을 확인해야 합니다. 감정평가 당시 금액과 현재 금액의 변동을 확인하고 외부에서 집의 상태를 파악하며 적절 시세를 파악합니다.
주변 시세 조사: 공인중개사를 통해 일반 매매가 대비 얼마나 저렴한지 확인
건물 상태: 건물 건축 연도 등 참고하여 보수나 인테리어 비용이 발생할 가능성 확인
점유 관계 확인: 임차인, 점유자가 있을 경우 명도 협의 필요

3. 권리 분석 및 낙찰가 결정
매각 물건의 권리분석을 통해 추가 부담 비용이 있는지 확인합니다.
권리분석은 경매의 가장 중요한 단계라고 해도 과언이 아니며 가장 중요한 단계입니다.

말소 기준권리: 기준점. 말소 기준권리보다 아래에 있는 권리는 낙찰 시 모두 소멸함
임차인의 배당 여부: 대항력 있는 임차인이 있으면 보증금을 인수할 가능성 있음
유치권, 법정지상권 등 특수 권리 확인

이후, 낙찰받을 적정 가격 즉 입찰가격을 결정합니다.

주변 시세 및 경매 감정가 비교
경쟁률 예상 후 분석하여 입찰가 설정

4. 입찰 참여 (법원 방문 or 온라인 입찰)
입찰일 확인: 경매기일을 놓치지 않도록 사전 확인. 입찰 당일 각 법원 게시판을 통해 일정 변경이 없는지 확인.
입찰 준비물
신분증
입찰표 (법원에서 제공)
보증금 (입찰가의 10%를 보증금으로 준비, 현금 또는 수표)
입찰 당일 법원 경매 법정에서 입찰서를 작성해 제출하거나, 온라인 경매(온비드)에서 참여할 수도 있음.

5. 개찰 및 낙찰자 선정
입찰 마감 후 법원에서 개찰(입찰서 공개) 진행
최고가 매수인이 낙찰자가 됨
차순위 입찰자도 확인되며, 낙찰자가 잔금을 기한 내 납부하지 않으면 차순위 입찰자가 기회를 얻을 수도 있음

6. 잔금 납부 및 소유권 이전 등기 실행
법원이 낙찰 허가 결정을 내리면 일정 기간 내에 잔금을 납부해야 함
잔금 납부 완료 후 법원에서 소유권 이전 등기 촉탁
등기부등본을 확인하여 본인 명의로 변경되었는지 체크

7. 명도(점유자 내보내기) 및 사후 관리
점유자가 있는 경우 명도 협상 진행
원만한 협의가 어려우면 인도명령 강제집행 절차 진행 가능
건물 상태 점검 후 필요하면 수리 및 보수 진행

정리
매각 물건 검색 및 권리 분석
현장 방문 후 시세 조사 및 낙찰가 결정
법원에서 입찰 참여
개찰 및 낙찰 여부 확인
잔금 납부 및 소유권 이전
명도 및 사후 관리
경매는 시세보다 저렴하게 부동산을 매입할 수 있는 장점이 있지만, 철저한 권리분석과 명도 계획이 필수입니다.
필요하면 법원에 등록된 경매 전문가(공인중개사, 변호사,법무사)와 상담하는 것이 안전한 방법입니다.

말소 기준권리의 종류

말소 기준권리란 경매 절차에서 기준이 되는 권리이며 이후 등기된 권리(저당권, 근저당, 가압류 등)가 소멸하는 기준이 되는 권리를 의미합니다.
즉, 경매 낙찰 후에도 살아남는 권리인지, 소멸하는 권리인지 판단하는 기준이 됩니다.

말소 기준권리의 주요 종류

1. 저당권, 근저당권
금융기관(은행 등)에서 대출받으면서 설정한 담보권
대출을 상환하지 못하면 경매로 넘어가며, 경매 개시의 원인이 되는 경우가 많음
근저당보다 늦게 설정된 권리(가압류, 전세권 등)는 모두 소멸
* 예시
부동산을 담보로 은행에서 대출받아 근저당권을 설정 후 대출금을 갚지 못해 경매 진행

근저당권보다 뒤에 설정된 가압류, 임차인의 전세권 등은 모두 소멸

2. 담보가등기
미래의 소유권 이전을 예약한 등기(보통 대출을 담보하기 위해 설정)
담보가등기가 말소 기준권리가 되면 이후의 저당권, 가압류 등이 소멸
*예시
부동산을 담보로 B에게 돈을 빌리면서 담보가등기 설정 후 돈을 갚지 않아 경매로 진행

담보가등기 이후의 저당권, 가압류 등은 모두 소멸

3. 전세권
임차인이 전세금을 지급하고 해당 부동산을 사용할 수 있는 권리
전세권 설정일이 말소 기준권리가 되며, 이후 설정된 근저당권, 가압류 등은 소멸

예시
임차인이 전세권을 설정 등기한 후, 집주인이 은행에서 대출받고 근저당이 설정된 다음
집주인이 대출금을 갚지 못해 경매 진행
전세권 설정 이후의 근저당, 가압류는 모두 소멸

4. 임차권 (확정일자 임차인의 대항력 포함)
확정일자를 받은 임차인의 임차권은 말소 기준권리가 될 수 있음
다만, 대항력 있는 임차인은 보호받지만, 대항력이 없는 경우 보증금을 돌려받지 못할 수도 있음
예
임차인이 확정일자를 받고 전입 신고하여 대항력을 확보한 이후 집주인이 대출받고 근저당 설정
경매 진행 시 임차인은 보증금 반환을 우선하여 받을 수 있음
그러나 근저당이 선순위로 먼저 설정되었다면, 임차인은 뒷순위로 밀려날 가능성이 있음

5. 가등기 담보권
채권자가 돈을 빌려주고, 담보로 가등기를 설정하는 경우
가등기 담보권이 말소 기준권리가 되며, 이후 권리는 소멸
 예시
A가 금전 차용을 하면서 B에게 부동산에 대한 소유권 이전을 조건부로 하는 가등기 설정
이후 A가 추가로 은행에 대출받고 근저당을 설정
경매가 진행되면 가등기 담보권 이후 설정된 근저당, 가압류 등은 소멸

6. 조세·세금 체납으로 인한 압류권 (국세, 지방세, 조세채권 우선변제권)
국가 또는 지방자치단체가 세금을 체납한 경우 부동산에 압류등기를 설정
조세채권이 말소 기준권리가 되면 이후 설정된 근저당, 가압류 등은 모두 소멸

예
재산세를 체납하여 세무서에서 부동산 압류된 이후 은행에서 대출받고 근저당을 설정 이후
경매가 진행되면 조세채권 이후의 근저당권, 가압류 등은 모두 소멸

 말소 기준권리와 뒷순위 권리 소멸 원칙
경매에서는 말소 기준권리 이후에 설정된 권리는 모두 소멸하는 것이 원칙입니다.

2019년 1월 – A가 주택을 담보로 하고 은행에서 근저당권 설정
2020년 5월 – B가 전세 계약을 체결하고 확정일자 받음
2021년 10월 – C가 부동산에 대해 가압류 설정
2022년 9월 – 근저당권자가 경매 신청
경매 진행 결과
2019년 1월 근저당권이 말소 기준권리가 되며
이후 설정된 B의 확정일자 전세권, C의 가압류는 모두 소멸
낙찰자는 B의 전세보증금을 돌려줄 의무가 없음 (보증금 반환 우선순위는 배당 절차에 따라 결정됨)

 말소 기준권리 확인 방법

법원 경매 공고문 또 든 등기부등본에서 확인 가능

등기부등본을 열람하여 가장 먼저 설정된 담보권(근저당 등)을 확인
경매 개시 원인이 된 권리(근저당권, 담보가등기 등)를 말소 기준권리로 판단
말소 기준권리 이후의 권리는 경매 후 모두 소멸

 주의 사항
임차인의 보증금 인수 여부
법정지상권 등 추가 비용 발생 가능성